L'Owner Buy-Out (OBO) est une technique financière qui gagne en popularité dans son application sur les actifs immobiliers patrimoniaux. Voici ce qu'il faut en savoir.
L'Owner Buy-Out (OBO) est une technique financière qui gagne en popularité dans son application sur les actifs immobiliers patrimoniaux.
Adapté des pratiques courantes dans le monde des entreprises, l'OBO immobilier permet aux propriétaires d'actifs immobiliers de restructurer leurs patrimoines de manière efficace et optimisée.
En quoi cela consiste-t-il ? Qui est concerné ? Quand et comment l’appliquer ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Définition et mécanismes de l'OBO immobilier
Un OBO immobilier consiste, pour un propriétaire d'un bien - résidentiel locatif ou commercial - à le vendre à une société qu'il contrôle partiellement ou totalement, souvent créée spécialement pour cette transaction. Le propriétaire vend son actif à cette société, en contrepartie d'actions ou de parts sociales, tout en bénéficiant des liquidités générées par la vente.
Dans un OBO classique qui implique souvent une entreprise, un propriétaire cède ses parts pour obtenir des liquidités tout en conservant une influence sur la gestion.
Dans un OBO immobilier, le processus est similaire, mais au lieu de parts d'entreprise, il s'agit de biens immobiliers. Les similitudes résident dans le maintien du contrôle et l'obtention de liquidités, tandis que les différences se manifestent principalement dans la nature des actifs et les spécificités de leur gestion et de leur évaluation.
Quel est l’intérêt d’un OBO immobilier ?
L'OBO immobilier est souvent utilisé pour la réorganisation patrimoniale, permettant de rationaliser la détention d'actifs immobiliers. Il optimise également la fiscalité en profitant des régimes fiscaux avantageux liés aux cessions d'actifs. Enfin, il prépare la transmission des biens aux héritiers, facilitant le transfert de propriété tout en minimisant les coûts fiscaux associés.
En consolidant les actifs immobiliers sous une seule entité juridique, l'OBO simplifie la gestion et renforce la protection contre les risques de marché. La société peut alors bénéficier d'une meilleure structure de financement et de gestion, augmentant ainsi la résilience et la valeur du patrimoine immobilier.
Des cas d'application multiples pour des propriétaires d'immobiliers locatif
L’OBO immobilier est particulièrement adapté dans les cas suivants :
- Propriétaires de biens commerciaux ou résidentiels
Ceux qui possèdent des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, ou des immeubles locatifs résidentiels peuvent utiliser l'OBO pour optimiser la gestion et la fiscalité de leurs actifs.
- Investisseurs immobiliers
Ceux qui souhaitent dégager des liquidités tout en conservant une influence sur leurs investissements immobiliers peuvent trouver l'OBO très avantageux.
- Entrepreneurs et dirigeants d'entreprise
Les chefs d'entreprise possédant des actifs immobiliers peuvent utiliser l'OBO pour réorganiser leurs patrimoines professionnels et personnels, facilitant ainsi la gestion et la transmission de ces actifs.
- Héritiers de biens immobiliers
Ceux qui héritent de propriétés et cherchent à optimiser les coûts de succession peuvent utiliser l'OBO pour structurer efficacement ces actifs.
L’OBO immobilier : un agenda précis à respecter
La première étape consiste à identifier les biens immobiliers éligibles et à en évaluer la valeur. Cette évaluation nécessite une expertise immobilière précise pour déterminer le prix de marché juste et optimiser les conditions de l'OBO.
La création de structures juridiques ad hoc est cruciale. Cela peut inclure la constitution de sociétés civiles immobilières (SCI) ou autres entités adaptées. Le financement de l'opération peut être réalisé par des prêts bancaires, des apports personnels ou des investissements externes.
Une fois la structure mise en place, les actifs sont transférés à la nouvelle entité. Ce processus inclut la mise en place de garanties pour sécuriser les transactions et la gestion post-transaction pour assurer une transition en douceur et une gestion continue efficace.
Une complexité et des coûts significatifs à mesurer face aux avantages
L'OBO permet de contrôler les actifs tout en obtenant des liquidités. Les avantages fiscaux peuvent être substantiels, notamment en termes de plus-values et de droits de succession. De plus, la flexibilité dans la gestion des actifs consolidés sous une même entité offre des opportunités d'optimisation et de diversification.
Cependant, l'OBO immobilier comporte des défis. La complexité juridique et financière peut nécessiter des conseils spécialisés coûteux. Les coûts associés à la création de structures et au financement peuvent aussi être élevés. Enfin, les fluctuations du marché immobilier peuvent introduire des risques supplémentaires.
Des possibilités d'optimisation fiscale à travailler minutieusement
Pour les cédants, l'OBO peut bénéficier d’abattement de l'impôt sur les plus-values, selon leur mode de détention. Les repreneurs, quant à eux, peuvent optimiser la fiscalité sur les revenus du bien (déductibilité à l’IS des intérêts d'emprunt et d'autres dépenses liées à la gestion des actifs immobiliers), voire l’impôt sur le capital ou l’impôt de succession sur le bien, dans certains cas précis..
Optimiser les avantages fiscaux nécessite une planification minutieuse. Il est crucial d'explorer toutes les options disponibles, comme les régimes fiscaux spécifiques, et de structurer les transactions de manière à minimiser les charges fiscales tout en respectant les réglementations en vigueur.
Le financement de l’OBO immobilier : le nerf de la guerre
Le financement d'un OBO immobilier peut se faire par divers moyens. Les prêts bancaires sont courants, offrant des conditions adaptées aux transactions immobilières. Les investisseurs privés peuvent également fournir des fonds en échange de parts dans la nouvelle structure. Enfin, les apports personnels des propriétaires peuvent compléter le financement.
Le choix du financement influence la structure de l'OBO et sa rentabilité. Un financement par emprunt augmente les charges d'intérêts mais peut offrir des avantages fiscaux. L'apport d'investisseurs dilue la propriété mais peut apporter des capitaux importants sans alourdir la dette.
Une stratégie patrimoniale clé pour des investisseurs immobiliers
L'OBO immobilier est une stratégie de gestion patrimoniale innovante offrant de nombreux avantages, notamment en termes de fiscalité et de protection des actifs.
Bien que complexe, avec une planification rigoureuse et des conseils professionnels adéquats, il peut être une solution efficace pour les propriétaires d'actifs immobiliers cherchant à optimiser leur patrimoine et préparer sa transmission.
Nous recommandons néanmoins ce type de schéma pour des patrimoines immobiliers de 5M€ et au-delà pour justifier le temps et les frais fixes de montage qui peuvent venir grever l'intérêt de l'opération.
